Votre direction vous demande un plan d’actions. Vous avez reçu trois relances sur OPERAT. Et vous ne savez toujours pas si votre bâtiment de 950 m² avec l’annexe de 120 m² vous rend assujetti ou non. Cette situation, je la rencontre chaque semaine. Le décret tertiaire impose des réductions de consommation énergétique de 40 à 60 % sur les prochaines décennies. Le problème ? Entre les textes officiels, la plateforme OPERAT et les échéances qui se rapprochent, beaucoup de gestionnaires de patrimoine perdent un temps précieux sur des questions de base au lieu d’avancer concrètement.
Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif sur la réglementation décret tertiaire. Les seuils, échéances et modalités peuvent évoluer. Consultez un bureau d’études spécialisé pour adapter ces informations à votre patrimoine immobilier.
Le décret tertiaire en 4 points clés
- Seuil : bâtiments tertiaires ≥ 1 000 m² (ou cumul sur même site)
- Objectifs : -40 % (2030), -50 % (2040), -60 % (2050)
- Déclaration annuelle obligatoire sur OPERAT avant le 30 septembre
- Leviers prioritaires : GTB, isolation, éclairage LED, comportements
Points clés abordés
- Êtes-vous concerné par le décret tertiaire ? Les critères qui tranchent
- Les 3 échéances du décret tertiaire : ce que vous devez atteindre (et quand)
- Déclarer sur OPERAT sans y passer des semaines : la méthode
- Réduire vos consommations : les 4 leviers qui pèsent vraiment
- Vos questions sur le décret tertiaire
Êtes-vous concerné par le décret tertiaire ? Les critères qui tranchent
J’ai accompagné un directeur immobilier à Lyon l’année dernière. Il gérait huit sites. Trois d’entre eux faisaient entre 800 et 950 m². Il pensait être tranquille. Sauf que sur l’un des sites, un local technique de 180 m² et un parking couvert de 250 m² le faisaient basculer au-dessus du seuil. Résultat : trois mois de retard sur sa déclaration.
La règle officielle paraît simple. Selon les chiffres clés ADEME Batizoom 2025, 996 millions de m² sont assujettis au décret tertiaire en France. Le seuil de déclenchement reste fixé à 1 000 m² de surface de plancher à usage tertiaire. Mais les cas limites sont nombreux.
Votre bâtiment est-il assujetti au décret tertiaire ?
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Surface tertiaire ≥ 1 000 m² en un seul bâtiment :
Vous êtes assujetti. Passez directement à la déclaration OPERAT.
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Plusieurs bâtiments sur même site cumulant ≥ 1 000 m² tertiaire :
Vous êtes assujetti pour l’ensemble du site. Chaque bâtiment constitue une Entité Fonctionnelle Assujettie (EFA) distincte.
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Bâtiment mixte avec partie tertiaire ≥ 1 000 m² :
Seule la partie tertiaire est assujettie. Les logements et parties privatives sont exclus du calcul.
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Surface < 1 000 m² sans cumul possible :
Non assujetti. Mais surveillez tout agrandissement ou acquisition qui ferait basculer le seuil.
L’erreur que je rencontre le plus souvent ? Oublier les surfaces annexes. Parkings couverts, locaux techniques, archives, cafétérias. Tout compte. Un conseil : faites le tour de vos baux et de vos plans cadastraux avant de conclure que vous êtes exempté.
Les 3 échéances du décret tertiaire : ce que vous devez atteindre (et quand)
Moins 40 %. C’est l’effort demandé d’ici 2030. Pour certains bâtiments construits dans les années 90 avec une isolation correcte, c’est jouable. Pour d’autres, construits dans les années 70 sans aucune rénovation depuis, c’est un chantier colossal. Soyons honnêtes : cinq ans pour atteindre -40 %, ça passe vite.
Les objectifs sont définis par rapport à une année de référence que vous choisissez entre 2010 et 2019. D’après les données ADEME, les paliers successifs sont : -40 % en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050. Deux méthodes de calcul coexistent. Le choix n’est pas anodin.
| Critère | Objectif relatif (-40 %/-50 %/-60 %) | Objectif absolu (valeur Cabs) |
|---|---|---|
| Base de calcul | Votre consommation de l’année de référence choisie | Valeur seuil définie par arrêté selon activité |
| Adapté si… | Votre bâtiment était énergivore en 2010-2019 | Votre bâtiment était déjà performant |
| Avantage principal | Objectif calculé sur votre historique réel | Plafond fixe, prévisibilité totale |
| Risque principal | Mauvais choix d’année = objectif inatteignable | Valeur Cabs parfois plus exigeante que -40 % |
Mon avis tranché : analysez vos factures des dix années 2010-2019 avant de choisir. J’ai vu des gestionnaires sélectionner 2019 par défaut (année la plus récente, données plus faciles à trouver) alors que 2012 leur aurait donné une base de départ bien plus favorable. Cette erreur peut représenter l’équivalent de 100 000 € de travaux supplémentaires.
Pour comprendre en détail vos obligations de déclaration sur OPERAT, prenez le temps de vérifier votre situation avant la prochaine échéance.
Déclarer sur OPERAT sans y passer des semaines : la méthode
Je me souviens d’un gestionnaire de patrimoine à Marseille. Douze bâtiments. 18 000 m² au total. Sa première tentative de déclaration OPERAT lui a pris trois mois. Données de consommation dispersées entre quatre fournisseurs, surfaces incohérentes entre les baux et les relevés techniques, année de référence choisie à la va-vite. Il a dû tout recommencer.
Selon l’arrêté du 1er août 2025 publié au Journal officiel, une période transitoire court jusqu’au 1er juillet 2026. L’évaluation et l’affichage public restent facultatifs durant cette phase. Mais ne vous y trompez pas : la déclaration des consommations 2025 devra être effectuée avant le 30 septembre 2026.
Les 3 erreurs OPERAT qui font perdre des mois
- Choisir l’année de référence sans analyser l’historique complet 2010-2019 (80 % des corrections que je vois)
- Déclarer des surfaces inexactes : la surface de plancher n’est pas la surface utile de vos baux
- Oublier certains usages énergétiques : bornes de recharge, process industriels, data centers locaux
Rassembler vos données de consommation (et choisir la bonne année de référence)
Première étape. Contactez vos fournisseurs d’énergie pour obtenir l’historique 2010-2019. Électricité, gaz, fioul, réseaux de chaleur. Tout. Certains fournisseurs mettent plusieurs semaines à répondre. Anticipez.
Comparez ensuite les consommations année par année. L’année avec la consommation la plus élevée sera votre meilleure alliée : elle rend l’objectif de -40 % plus facile à atteindre. Si vous avez eu des travaux majeurs ou un changement d’activité entre 2010 et 2019, tenez-en compte.
Créer et paramétrer votre compte OPERAT
Rendez-vous sur la plateforme OPERAT gérée par l’ADEME. La création de compte prend une quinzaine de minutes. Vous aurez besoin du SIRET de votre structure, des références cadastrales de chaque bâtiment, et de la répartition des surfaces par usage.
Point de vigilance : si vous êtes locataire, vérifiez qui déclare. Propriétaire ou preneur ? Le bail doit le préciser. En l’absence de mention, c’est généralement le propriétaire qui porte l’obligation.
Finaliser votre déclaration et anticiper les corrections
Une fois les données saisies, OPERAT calcule automatiquement votre trajectoire. Vérifiez les résultats. Si l’objectif affiché vous semble irréaliste, c’est peut-être que l’année de référence ou les surfaces sont erronées.
Bonne nouvelle : vous pouvez modifier votre déclaration jusqu’à la clôture de la campagne. Mais chaque correction prend du temps. Sur le terrain, la mise en conformité complète prend généralement 12 à 24 mois selon la complexité du patrimoine. Mieux vaut commencer tôt.
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Audit patrimoine et collecte données historiques -
Déclaration OPERAT complète -
Définition plan d’actions et priorisation -
Premiers travaux Quick Wins (LED, régulation) -
Travaux structurants (isolation, GTB)
Réduire vos consommations : les 4 leviers qui pèsent vraiment
Je vais être direct. Vous pouvez lister vingt actions de réduction énergétique. Mais dans les dossiers que je traite, quatre leviers représentent 80 % des gains. Concentrez-vous dessus avant de vous disperser.
45%
de la consommation d’énergie finale en France provient du bâtiment
D’après les données de l’ADEME sur le parc tertiaire, le secteur consomme environ 249 TWh chaque année. Le chauffage et la climatisation pèsent généralement entre 40 et 60 % de la facture. C’est là qu’il faut agir en priorité.
Premier levier : la Gestion Technique du Bâtiment (GTB). Un système de pilotage centralisé qui ajuste chauffage, climatisation et éclairage en temps réel. Un EHPAD accompagné par le spécialiste Enera a réalisé 24 % d’économies sur sa consommation de chauffage en un an avec une GTB de classe A. Retour sur investissement estimé : trois ans.
Deuxième levier : l’isolation thermique. Moins spectaculaire, plus coûteux, mais les gains sont durables. Toiture, murs, menuiseries. Priorisez selon le diagnostic thermique de chaque bâtiment.
Troisième levier : le relamping LED. Remplacement de l’éclairage existant par des LED. Action rapide, coût maîtrisé, économies substantielles sur ce poste. Souvent éligible aux Certificats d’Économies d’Énergie (CEE).
Quatrième levier : les comportements. Sensibilisation des occupants, consignes de température, extinction automatique. Zéro investissement, gains immédiats. Mais difficile à pérenniser sans accompagnement.
Pour identifier les solutions adaptées à votre patrimoine, des spécialistes comme Butagaz proposent des accompagnements sur mesure en efficacité énergétique des bâtiments professionnels.
Financement : Plus de cinquante opérations sont éligibles aux CEE dans le tertiaire. La fiche BAT-TH-116 (GTB) permet un financement allant jusqu’à 29 700 €. Vérifiez les conditions avec un opérateur agréé.
Vos questions sur le décret tertiaire
Que se passe-t-il si je ne déclare pas sur OPERAT ?
Les sanctions prévues peuvent atteindre 7 500 € pour les personnes morales par bâtiment non déclaré, selon l’analyse Opéra Energie des sanctions 2025. Le principe du « name and shame » prévoit également la publication des entreprises défaillantes sur un site de l’État. Une mise en demeure de trois mois précède généralement les sanctions.
Puis-je changer mon année de référence après déclaration ?
Oui, sous conditions. Vous pouvez modifier votre année de référence tant que vous disposez des justificatifs de consommation pour la nouvelle année choisie. Attention : chaque modification décale vos objectifs et peut complexifier votre trajectoire. Mieux vaut bien choisir dès le départ.
Comment se répartissent les obligations entre propriétaire et locataire ?
La loi impose une obligation conjointe. En pratique, le bail (notamment les baux verts) doit préciser qui déclare et qui finance les travaux. Sans mention spécifique, le propriétaire assume généralement la déclaration OPERAT et les travaux sur le bâti, le locataire les actions sur ses équipements propres.
Les travaux de rénovation sont-ils obligatoires ?
Le décret impose des objectifs de résultat, pas des moyens. Vous n’êtes pas obligé de faire des travaux si vous atteignez les objectifs par d’autres leviers (comportements, optimisation). Mais dans les faits, rares sont les bâtiments qui atteignent -40 % sans intervention sur l’enveloppe ou les équipements.
Existe-t-il des modulations pour certains secteurs d’activité ?
Oui. Des valeurs absolues spécifiques (Cabs) sont définies pour certaines activités : commerces, banques, cinémas, data centers, etc. Ces modulations tiennent compte des contraintes propres à chaque secteur. Vérifiez les arrêtés applicables à votre activité sur OPERAT.
Pour identifier précisément les actions prioritaires sur votre patrimoine, commencez par un audit énergétique de votre bâtiment. C’est la base de tout plan d’actions crédible.
Votre plan d’action immédiat
Les 5 étapes pour avancer dès cette semaine
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Vérifier si votre patrimoine dépasse 1 000 m² (cumul inclus)
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Demander l’historique de consommation 2010-2019 à vos fournisseurs
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Créer votre compte OPERAT si ce n’est pas fait
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Identifier l’année de référence la plus favorable
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Lister les quick wins (LED, régulation) réalisables sous 6 mois
Le décret tertiaire n’est pas qu’une contrainte administrative. C’est aussi l’occasion de réduire vos charges énergétiques et de valoriser votre patrimoine. Les gestionnaires qui s’y prennent tôt gagnent du temps, évitent les sanctions, et négocient de meilleures conditions avec leurs prestataires. Ceux qui attendent 2029 pour s’y mettre auront des délais plus courts et des coûts plus élevés. À vous de choisir.